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凤凰文化传媒博客

镇江教育民间智库创立者 张风雷

 
 
 

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张风雷ZhangFenglei 江苏省镇江市人。男,生于1967年6月。祖籍江苏丹徒。大学本科文化。代表作《张斋夜谭》(上下册,台海出版社)。

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悦读:令人震惊!房价将报复性大反弹?  

2016-11-10 09:09:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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昨天新浪财经头条有篇报道《一线城市房价报复性反弹的可能非常大》,标题前面豁然还写着这个观点的身份:官方智囊!因为忙着弄课题,没有仔细看。忙完,夜深人静,仔细瞅瞅,原来是一学者在论坛的发言。
过去10多年房地产的历史告诉大家,中国房价的走势似乎很简单:政策一调控就消停一阵子,政策一放松就反弹,而且是报复性反弹。但这轮政策刚刚满月,就提报复性反弹,实在不是时候。而且,一线城市的房价只是松动,还没有明显下跌迹象,就提反弹,然后“报复性”反弹,也显得不合时宜。但这种担心,的确不多余,每一个关注房地产的人,其实在政策出台的一瞬间,都开始想,这次政策能走多远?
过去10多年房地产调控政策为什么屡屡失效?
根本原因不在于政策有没有效果,而是两点:第一,有没有真的想调控?第二、办法对不对。这两点答案都是否定的。
过去多年调控失败,根子是并不想调控,不想调控的原因是牵扯利益实在太大,而且是用刀子割自己的肉(壮士断腕在生理学上是不可能的)。
如果不是真的想调,开出的药方肯定就不是真的药方。所以过去多年调控陷入可怕的失败的周期,根子是不想调,开个假药方应付应付。而且,即使是假药方,如果让市场受了真的惊吓,又会立即放弃调控,全力救市。
所以,过去房价的三次大反弹:一次是09年4万亿的时候,一线城市的房价不到两年飙涨至少一倍,一次是2012年悄然放松调控,2013年房价上涨和销量均创下历史记录;第三次是这次,仍然是全力救市,导致市场反弹,最后以投资投机和避险需求主导的行情引发了令人恐慌的疯涨。
这三次反弹,背后有一个很大的因素,就是政策的全力以赴。而反弹的根本原因是在政策的刺激下预期的改变。4万亿导致的大反弹,是全民性的购房,2013年的反弹,是改善性的入市,而这次反弹,则是以投资为主导的避险需求。
可以看出,随着中国房地产基本面的不断的改变,无论是主导反弹的力量,还是反弹的区域都在发生悄然的改变:09年是全国房价都反弹,包括小县城,主导力量主要是居住需求和改善性需求,当时房地产的基本面是求大于供,人均居住面积不到30平;2013年反弹的区域已经限于一二线和热点的三线城市,至少有一半的城市的房价没有出现明显的上涨,需求的人群则以改善性需求为主,人均居住面积超过了30平,官方的差不多是32平左右,可以说,供需基本平衡,房地产在这个阶段告别了基本短缺;
而本次反弹,房地产的基本面已经出现了颠覆性的变化,人均居住面积实际上肯定超过了35平,国际公认的供需平衡线,住房短缺的历史宣告结束,除了少数城市,大量的城市住房出现过剩,但在去库存政策,以及为了稳经济而放出的大量的货币刺激下,房价再次出现大涨,这一次主导的力量成了投资为主,尽管地王频出,热点城市涨幅惊人。
但加入这次狂欢的城市全国不超过30个,最热点的城市,本次限购的数量可以作为参考,不过22个,最最热点的,可以参考国家统计局发布的10月份上半月15个热点城市的数据。也就是说,尽管行情波澜壮阔,人心惶惶,但这只是少数城市的狂欢,我在2014年的文章《不是每一个野百合都会有春天》就是这个意思。
写上面一大段是什么意思?第一,房价每一次报复性反弹,背后都有政策放松或者政策刺激;第二,每一次反弹背后主导的力量不同;第三,反弹的区域越来越小。但反弹背后的大逻辑基本就是人口流向和供求规律。
那么,按照这个规律,未来房价会不会反弹,以及哪些城市会反弹就很清楚了:首先,必须承认,当下采取的限购限贷政策,众所周知,只是为了降温,但没有解决根本的问题;其次,在未来一段时间会不会反弹,取决于政策的决心。从目前来看,这次政策不同于以往的是,高层看到了中国房地产真正的危险,如果不采取措施抑制狂热和疯涨,会引发金融风暴,所以,决心不容置疑;第三,会坚持多久?过去房地产政策周期基本是两年,那就应该是2018年后;最后,2018年的房地产基本面如何?
我坚持过去的判断,2017年是中国房地产历史大转折的一年,到2018年,中国房地产库存过剩会达到90%以上的城市,房地产会面目全非,能够投资的区域屈指可数。热点城市高房价的门槛成功阻止了新进入的人口,一线城市人口流入会停滞,大量的卫星城和“新一线城市”会成为下一步城镇化人口的最主要流入地。
我的意思基本明白了:中国可能有那么几个极奇葩的个别城市,在调控周期结束后房价仍然会上涨,但大量城市将基本告别上涨,即使管理层仍然在制度建设上不上心,对房地产的影响也不大。房价即使在未来有报复性反弹,也只是平静湖面的一片涟漪,很难再掀不起惊涛骇浪了。
做学术研究,判断投资趋势,要通过历史的“后视镜”总结过去,但学者们最容易犯的错误就是仅仅靠后视镜,这是无法全面判断未来的。所以,在房价未来的走势上,千万不要想当然的拿过去推测未来,历史只是有时相似,但历史不会重演。

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